a5snyderwr6的部落格

版主您好 :

     房地產高手 ~ 不敢當 , 末學不是房地產大亨 !

     回答問題之前 , 先送您一句話 =>

確定要做嗎 ? 投資市場 ( 不管商品是那一種 ) , 不如您想的一般 ~ 有如此美好的獲利 !

     從版主的發問 , 不難發現 , 您對 < 投資 > 二字 , 仍有許多盲點 , 末學將問題 , 重新拆解 & 整理 , 方便閱讀 & 思考 ! 如下 :

一 . 房貸

房貸 => 經由不動產估價之後 , 依據各區的信用成數 , 給予不同的 < 房貸金額 > ~ 目前 , 能有 70% ~ 80% 的房貸 , 算是不錯的 .

目前 , 台灣屬於 < 房價 ~ 多頭市場 > , 沒有 ~ 房貸金額縮減的問題 .

如果 , 台灣的房市如同< 日本房市 ~ 跌價的風險 >, 可能會有 ~ 房貸緊縮的問題 .

房地產跌價 => 房貸金額縮減 , 這是一個風險 , 目前不會發生 , 以後不保證 ~ 不會發生 < 第一項的 ~ 隱藏性風險 >

二 . 投資風險

版主提到 ~ 年獲利 6.3 % 的基金

請問一下 =>

1 . 每年配息 ?

2 . 配息 + 資本利得 ?

3 . 有保證嗎 ? 誰敢保證 ?

4. 如果沒有保證 , 請問版主 ~ 投資失利 , 房貸還得出來嗎 ?

三 . 其他的隱藏性風險 ?

請問版主 , 買房子 ~ 自住 ? 生財器具 ( 出租 / 未來出售 ) ?

如果是 < 自住 > => < 房子本身 > 不會產生 ~ 任何的利益 !

風險 :

1 . 利率風險 ~ 利率有上升 / 下跌的可能

2 . 國家風險 ( 含 : 政策 / 法令… 等 ) ~ 現在的打房 , 算是溫和 , 未來呢 , 天知道 .

3 . 政治風險 ~ 您應該還記得 < 導彈危機 > 吧 , 房價可是下跌的

4 . 天災風險 ~ 921 地震 , 受災嚴重的區域 , 買賣 / 價錢 ~ 仍不理想

5 . 疾病 / 傳染病 ~ SARS

既然是 < 投資性質 > ,還有幾個相關的風險 :

6 . 時間落差 ~ 基金變現 , 需要時間 ; 繳房貸 , 有時間的限制 . 兩者搭配不當 , 會影響績效

7 . 銜接的風險 ( 房子也是投資性質 , 才有可能發生 ) ~ 出租 / 出售 , 會有一段空窗期 , 轉手 / 出租的時間過久 , 會產生報酬率的下滑

8 . 房貸加重加重的風險 ~ 投資失利 , 這一筆款項 , 來自於房貸 , 房貸的負擔 , 將會加重

9 . 基金結束的風險 ~ 末學遇過 , 國外基金公司 , 把基金結束掉 , 請投資人 , 把投資款項 , 移轉到其他的基金

10 . 匯兌風險 ~ 基金所產生的

以上的 10 項 , 是末學想到的風險  .

在這裡 , 提出一個真實發生的案例 =>

2000 年網通泡沫時 , 曾經有人 , 把房子拿出來抵押 ( 房貸已經繳清 ) , 借出來的款項 , 買 XX 投顧的 XX 債券基金 ~ 基金配息的利率> 借款利率

換言之 , 拿基金配息來繳貸款 ~仍有剩餘

這種投資方式 , 與版主的投資方式 => 恰好相反

最後 , 送給版主幾句話 :

1 . 財務槓桿 ~ 不要用得太多

2 . 請留下一筆 < 預備金 > , 請不要算得 < 太剛好 >

3 . 請勿 < 想得太美好 > <= 這也是一種 < 隱藏性的風險 >

以上 , 提供參考 !